日銀の利上げ継続姿勢、固定期間型住宅ローンにも波及

2026-08-01

日銀が7月31日の金融政策決定会合で政策金利を据え置いた一方、今後も利上げを続ける姿勢を示したことで、住宅ローン金利は上昇基調が続く見通しだ。変動型だけでなく、10年固定など固定期間選択型の利用者にも影響が及ぶ可能性がある。

固定期間終了後のルール確認

東京都の40代会社員は、2026年夏に固定期間が終わるのを前に、住宅ローンの条件を見直して驚いた。10年前にインターネット銀行で10年固定を選び、終了後は原則として変動型に移る契約を結んでいたが、計算すると移行後の金利は年約1.7%になる見通しだった。現在、借り換えなどで利用できる変動型にはなお1%程度の金利があり、差は0.7ポイント前後に達する。

住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」を運営するMFSの塩沢崇取締役は、固定期間終了後に想定外の高金利に直面するケースは少なくないと指摘する。住宅ローン金利は基準金利からの引き下げ幅で決まり、この幅は金融機関の営業戦略や借入時期によって変わる。固定期間選択型では、終了後に変動型へ移る際、引き下げ幅が縮小する金融機関があり、日銀の利上げで基準金利が上がる局面では、想定以上の負担増につながりやすい。

引き下げ幅を終了後も変えない金融機関もあるが、それでも足元で新たに変動型を借りる場合より条件が不利な例がある。冒頭の会社員の契約では、固定期間中も終了後も引き下げ幅は1.05ポイントで変わらない。一方、同じ金融機関で今、変動型を借りる場合の引き下げ幅は最大1.41ポイントで、差は大きい。他行ではさらに引き下げ幅が大きい例もあり、結果として最初から変動型を借りていた人より利息負担が重くなる可能性がある。

借り換えと家計見直しも

住宅金融支援機構の調査では、10年固定など固定期間選択型の利用は足元で伸び悩む一方、10年前には3割を超えた時期もあった。三井住友トラスト・資産のミライ研究所が2021年以降に住宅ローンを借り、固定型金利を選んだ人を調べたところ、三大都市圏以外や中京圏では10年固定の選択率が最も高く、首都圏でも全期間固定型に迫る水準だった。

矢野礼菜・研究員は、住宅ローン減税の控除期間が過去には10年間だったこともあり、10年固定を選んで減税期間中は金利変動を避け、その後に繰り上げ返済する計画だった人も一定数いたとみる。ただ、10年後は結婚や出産に伴う住宅取得なら教育費負担が重なる時期にもなり、想定通りに繰り上げ返済へ回せない場合もある。

MFSの借り換え希望者のデータでは、現在のローン残存期間は「25〜26年」が最多で、35年返済を前提にすればおおむね10年経過時にあたる。ファイナンシャルプランナーの深野康彦氏は、固定期間終了後の金利ルールを十分に確認していないまま、期限到来時に慌てる人は少なくないとの見方を示す。

利息負担を抑えるには、まず契約条件を早めに確認し、足元の基準金利を踏まえて固定期間終了後の適用金利を見積もることが重要だ。そのうえで、現在の借り換え条件と比較する。塩沢氏によると、両者に0.3%程度の差があれば、借り換えのメリットが見込めるという。借り換えには手数料や登記関連費用がかかるが、金利差が一定以上あれば利息軽減効果が上回る可能性がある。

矢野氏は、確認作業や借り換えの手続きを考えると、固定期間終了の3カ月程度前から検討を始めるのが無難だと話す。現在は固定期間選択型や全期間固定型の金利が変動型に先行して上昇しており、利息を抑える目的の借り換えは主に変動型への移行が中心となる。ただ、借り換えで目先の負担を抑えても、今後の金利上昇リスクは残る。日銀は7月31日、必要なら利上げペースを速める可能性も示しており、家計管理の見直しも欠かせない。

一方、将来の金利上昇を避けるために固定型へ借り換える選択肢もあるが、10年固定など固定期間選択型は全期間固定型以上に高い水準となる例も増えている。全期間固定型も、住宅金融支援機構のフラット35で年3%超が定着しつつあり、家計がその返済負担に耐えられるかを冷静に見極める必要がある。

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