海外資金湧入國內住宅市場，布魯克菲爾德以逾千億日圓收購

2026-08-15

海外資金推升住宅市場

海外投資資金持續流入國內住宅市場。加拿大投資基金布魯克菲爾德近日以超過1000億日圓，一次收購位於首都圈、大阪圈、名古屋市和福岡縣的50棟出租公寓，共3700戶。這是該公司首次涉足住宅投資。

布魯克菲爾德是全球頂尖的基礎設施與房地產投資基金之一，過去也投資過東京汐留的電通集團總部大樓等資產。該公司已提出未來數年在日本投入100億美元（約1.6兆日圓）以上的計畫，此次收購是其中一環。收購標的包括積水房地產開發的高級公寓系列『S－Residence』等，這也是2026年以來日本最大宗住宅交易。

聚焦單身族需求

此次標的主要是面向單身族的出租住宅，多數位於交通便利的市中心地段。平均屋齡不到4年，屬於較新物件，基金判斷其報酬率可望高於一般房地產投資。

根據At Home（東京大田區）數據，面向單身族、30平方公尺以下公寓的6月平均租金在東京23區為11萬4242日圓，較去年同期上升12.4%，並已連續25個月刷新高點。福岡市漲幅更大，達15.9%。面向家庭、50至70平方公尺的物件也持續出現兩位數漲幅。

投資金額逼近歷史高位

根據CBRE（東京千代田區）統計，日本過去僅有4筆單筆住宅交易金額超過1000億日圓。歷來最大宗案例是2020年美國投資基金黑石對出租公寓的整批收購，向大都市圈220棟物件投入約3000億日圓。

住宅投資在基金之間仍然活躍。2025年，美國華平投資集團曾整批收購都心近郊的一組共享住宅，這些物件過去曾因營運公司破產而引發社會問題，當時是『南瓜馬車』事件中使用的物件，如今已以新品牌重新出發。華平也已在2026年決定收購學生公寓龍頭J.S.B.。

CBRE指出，2025年日本國內住宅投資額年增86%，約為9800億日圓，創下自2005年以來可追溯資料中的新高，也大幅高於新冠疫情前2010至2019年每年約3900億日圓的平均水準。2026年1至6月投資額約3800億日圓，僅較去年同期減少3%，仍維持高檔。

房價漲勢出現放緩跡象

近年中古公寓價格因建材與人力成本上升而急漲。受日圓貶值帶動流入的國內外投資資金支撐需求，房價上漲速度甚至超過日本人平均所得成長。

海外主要城市的不動產價格也在上升，日本物件在全球視角下因而顯得相對便宜。再加上人工智慧（AI）熱潮帶動全球股市上漲，也形成推力。

不過，漲勢也出現些許降溫跡象。根據東京KANTEI（東京品川區）資料，東京23區中古公寓的平均開價在6月降至每70平方公尺1億2741萬日圓，較前月下跌0.8%，為26個月來首次回落。

基金對都會區優質物件的投資意願依然強勁，預料仍將支撐價格。外資持續流入有助於抑制不動產價格急跌風險，而這種結構也持續吸引新的資金進場。

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