日本銀行持續升息姿態，也波及固定期間住宅貸款

2026-08-01

日本銀行在7月31日的金融政策決定會議上維持政策利率不變，但同時表明今後仍將持續升息，住宅貸款利率預料將維持上升趨勢。不僅是變動型，10年固定等固定期間選擇型的使用者也可能受到影響。

確認固定期間結束後的規則

東京都一名40多歲上班族，在2026年夏季固定期間結束前重新檢視住宅貸款條件，結果大感意外。10年前，他在網路銀行選擇了10年固定，並簽下期滿後原則上轉為變動型的契約，但試算後顯示，轉換後利率預料將達到年約1.7%。目前，轉貸等可使用的變動型利率仍約在1%，差距達到0.7個百分點左右。

營運住宅貸款比較診斷服務「Mogecheck」的MFS董事塩澤崇指出，固定期間結束後面臨超出預期的高利率情況並不少見。住宅貸款利率是依據基準利率扣減幅度決定，而這個幅度會因金融機構的銷售策略與借款時期而不同。固定期間選擇型在期滿後轉為變動型時，有些金融機構的扣減幅度會縮小，在日本銀行升息、基準利率上調的局面下，容易導致超出預期的負擔增加。

也有金融機構在期滿後不改變扣減幅度，但即便如此，與當前新承作變動型相比，條件仍可能較為不利。開頭那名上班族的契約中，固定期間內與期滿後的扣減幅度都維持在1.05個百分點不變。另一方面，在同一家金融機構現在承作變動型時，扣減幅度最高可達1.41個百分點，差距相當大。其他銀行也有扣減幅度更大的例子，因此最終可能比一開始就承作變動型的人負擔更高的利息。

也要考慮轉貸與家庭收支檢視

根據住宅金融支援機構的調查，10年固定等固定期間選擇型的使用近來成長乏力，但10年前一度曾超過3成。三井住友信託資產的未來研究所調查2021年以後承作住宅貸款、並選擇固定型利率的人後發現，在三大都市圈以外及中京圈，10年固定的選擇率最高，在首都圈也逼近全期間固定型的水準。

研究員矢野禮菜認為，由於住宅貸款減稅的扣除期間過去曾是10年，因此也有一定數量的人選擇10年固定，打算在減稅期間避開利率波動，之後再提前還款。不過，10年後若是因結婚、生育而購屋，往往也正逢教育費負擔加重的時期，未必能如預期將資金用於提前還款。

從MFS轉貸希望者的資料來看，目前貸款剩餘期間以「25至26年」最多，若以35年還款為前提，約當於經過10年左右的時點。財務規劃師深野康彥表示，沒有充分確認固定期間結束後的利率規則，卻在期限到來時手忙腳亂的人並不少見。

若要抑制利息負擔，首先應盡早確認契約條件，並根據當前基準利率試算固定期間結束後的適用利率。接著再與目前的轉貸條件比較。塩澤氏表示，若兩者差距約0.3%，便可望具有轉貸優勢。轉貸會產生手續費與登記相關費用，但只要利差達到一定程度，節省利息的效果仍可能更大。

矢野氏說，考量確認作業與轉貸手續，最好從固定期間結束前約3個月開始檢討。由於目前固定期間選擇型與全期間固定型利率已先於變動型上升，以抑制利息為目的的轉貸，主要仍以轉向變動型為主。不過，即使透過轉貸暫時壓低眼前負擔，未來利率上升的風險仍然存在。日本銀行7月31日也表示，必要時可能加快升息步伐，因此家庭收支管理的檢視同樣不可或缺。

另一方面，若想避開未來利率上升，也可選擇轉貸至固定型，但10年固定等固定期間選擇型也有越來越多案例，其水準甚至高於全期間固定型。全期間固定型方面，住宅金融支援機構的Flat 35已逐漸形成年3%以上的常態，必須冷靜評估家庭是否能承受其還款負擔。

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