Vốn ngoại chảy vào thị trường nhà ở trong nước, Brookfield mua hơn 100 tỷ yên
2026-08-15
Vốn ngoại đẩy thị trường nhà ở lên
Vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục chảy vào thị trường nhà ở trong nước. Quỹ đầu tư Canada Brookfield vừa mua gộp 50 tòa căn hộ cho thuê, tổng cộng 3.700 căn, tại vùng thủ đô, vùng Osaka, thành phố Nagoya và tỉnh Fukuoka với giá hơn 100 tỷ yên. Đây là lần đầu tiên quỹ này tham gia đầu tư nhà ở.
Brookfield là một trong những quỹ hàng đầu thế giới về đầu tư hạ tầng và bất động sản, từng rót vốn vào cả tòa nhà trụ sở Tập đoàn Dentsu ở Shiodome, Tokyo. Quỹ này đặt mục tiêu đầu tư hơn 10 tỷ USD, tương đương khoảng 1.600 tỷ yên, vào Nhật Bản trong vài năm tới, và thương vụ lần này là một phần trong kế hoạch đó. Trong số các tài sản được mua có dòng căn hộ cao cấp 'S-Residence' do Samty phát triển. Đây là giao dịch nhà ở lớn nhất tại Nhật Bản từ đầu năm 2026 đến nay.
Tập trung vào nhu cầu thuê của người độc thân
Các bất động sản mục tiêu chủ yếu là căn hộ cho thuê dành cho người độc thân, trong đó nhiều tòa nằm ở khu trung tâm có khả năng tiếp cận giao thông tốt. Tuổi đời trung bình của các tòa nhà chưa đến 4 năm, còn khá mới, và quỹ đánh giá có thể mang lại tỷ suất sinh lời cao hơn so với đầu tư bất động sản thông thường.
Theo At Home (Ota, Tokyo), tiền thuê trung bình trong tháng 6 đối với căn hộ dưới 30 mét vuông dành cho người độc thân ở 23 quận Tokyo là 114.242 yên, tăng 12,4% so với cùng kỳ năm trước. Đây là tháng thứ 25 liên tiếp lập mức cao kỷ lục. Tại thành phố Fukuoka, mức tăng lên tới 15,9%. Ngay cả với căn hộ 50 đến 70 mét vuông dành cho gia đình, mức tăng hai chữ số vẫn tiếp diễn.
Số tiền đầu tư thuộc nhóm lớn nhất từ trước đến nay
Theo CBRE (Tokyo, Chiyoda), trên thị trường trong nước mới chỉ có 4 thương vụ nhà ở vượt 100 tỷ yên trong một lần giao dịch. Thương vụ lớn nhất trước đây là vụ mua gộp căn hộ cho thuê do quỹ đầu tư Mỹ Blackstone thực hiện năm 2020, rót khoảng 300 tỷ yên vào 220 tòa tại các vùng đô thị lớn.
Hoạt động đầu tư nhà ở vẫn rất sôi động trong giới quỹ. Năm 2025, Warburg Pincus của Mỹ đã mua gộp một nhóm nhà chia sẻ ở khu vực lân cận trung tâm Tokyo. Các bất động sản này từng được dùng cho 'Kabocha no Basha', mô hình từng trở thành vấn đề xã hội sau khi công ty vận hành phá sản, và hiện đã được tái sinh dưới một thương hiệu khác. Warburg cũng đã quyết định mua lại J.S.B., doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực căn hộ sinh viên, vào năm 2026.
Theo CBRE, tổng vốn đầu tư vào nhà ở trong nước năm 2025 đạt khoảng 980 tỷ yên, tăng 86% so với năm trước. Đây là mức cao nhất kể từ năm 2005 trở về sau, thời điểm dữ liệu có thể truy ngược, và đã tăng mạnh so với mức trung bình khoảng 390 tỷ yên mỗi năm trong giai đoạn 2010 đến 2019, trước đại dịch. Trong 6 tháng đầu năm 2026, con số này cũng chỉ giảm 3% so với cùng kỳ, còn khoảng 380 tỷ yên, và vẫn duy trì ở mức cao.
Đà tăng giá có dấu hiệu chững lại
Giá căn hộ cũ đã tăng mạnh trong vài năm qua do phản ánh chi phí vật liệu xây dựng và nhân công leo thang. Vốn đầu tư trong và ngoài nước chảy vào nhờ đồng yên yếu đã hỗ trợ nhu cầu, khiến giá tăng nhanh hơn đà tăng thu nhập bình quân của người Nhật.
Tại các thành phố lớn ở nước ngoài, giá bất động sản cũng đi lên, khiến các tài sản tại Nhật Bản nhìn có vẻ rẻ hơn trên bình diện toàn cầu. Đà tăng của thị trường chứng khoán thế giới, được thúc đẩy bởi cơn sốt trí tuệ nhân tạo (AI), cũng tạo lực đỡ.
Tuy vậy, xu hướng tăng đã xuất hiện dấu hiệu hụt hơi. Theo Tokyo Kantei (Shinagawa, Tokyo), giá chào bán trung bình của căn hộ cũ tại 23 quận Tokyo trong tháng 6 là 127,41 triệu yên cho mỗi 70 mét vuông, giảm 0,8% so với tháng trước. Đây là lần giảm đầu tiên sau 26 tháng.
Nhu cầu đầu tư của các quỹ vào những bất động sản chất lượng ở khu đô thị vẫn còn mạnh, và nhiều khả năng sẽ tiếp tục là yếu tố nâng đỡ giá. Dòng vốn ngoại chảy vào giúp hạn chế rủi ro giá bất động sản giảm sâu, qua đó tiếp tục tạo ra vòng lặp thu hút thêm nguồn vốn mới.
Nếu bài viết này hữu ích, hãy chia sẻ nhé.