Lập trường tiếp tục tăng lãi suất của Ngân hàng trung ương Nhật Bản lan sang cả các khoản vay mua nhà cố định theo kỳ hạn

2026-08-01

Việc Ngân hàng trung ương Nhật Bản tại cuộc họp chính sách tiền tệ ngày 31/7 giữ nguyên lãi suất chính sách nhưng cho thấy lập trường tiếp tục tăng lãi suất trong thời gian tới khiến lãi vay mua nhà được dự báo sẽ duy trì xu hướng đi lên. Tác động có thể không chỉ dừng ở khoản vay thả nổi mà còn lan sang người dùng các khoản vay chọn kỳ hạn cố định như cố định 10 năm.

Xác nhận quy tắc sau khi hết kỳ hạn cố định

Một nhân viên công ty ngoài 40 tuổi ở Tokyo đã bất ngờ khi rà soát lại điều kiện vay mua nhà trước khi kỳ hạn cố định kết thúc vào mùa hè năm 2026. Người này 10 năm trước đã chọn gói cố định 10 năm tại một ngân hàng internet và ký hợp đồng theo đó, sau khi hết hạn sẽ chuyển sang lãi thả nổi về nguyên tắc. Tuy nhiên, tính toán cho thấy lãi suất sau khi chuyển đổi sẽ vào khoảng 1,7% một năm. Hiện nay, lãi thả nổi có thể dùng cho tái cấp vốn vẫn ở quanh mức 1%, tạo ra chênh lệch khoảng 0,7 điểm phần trăm.

Ông Takashi Shiozawa, giám đốc của MFS - đơn vị vận hành dịch vụ so sánh và chẩn đoán khoản vay mua nhà 'Mogecheck' - cho biết không hiếm trường hợp người vay phải đối mặt với mức lãi cao ngoài dự tính sau khi kết thúc kỳ cố định. Lãi vay mua nhà được quyết định dựa trên mức giảm so với lãi suất cơ sở, và biên độ giảm này thay đổi theo chiến lược bán hàng của tổ chức tài chính cũng như thời điểm vay. Với loại chọn kỳ hạn cố định, khi chuyển sang lãi thả nổi sau khi hết hạn, có trường hợp biên độ giảm bị thu hẹp; trong bối cảnh Ngân hàng trung ương Nhật Bản tăng lãi khiến lãi suất cơ sở đi lên, điều này dễ dẫn tới gánh nặng tăng lên nhiều hơn dự kiến.

Có những tổ chức tài chính không thay đổi biên độ giảm sau khi hết kỳ hạn, nhưng ngay cả như vậy, vẫn có trường hợp điều kiện kém thuận lợi hơn so với việc vay lãi thả nổi mới ở thời điểm hiện tại. Trong hợp đồng của nhân viên công ty nêu trên, biên độ giảm vẫn giữ nguyên ở mức 1,05 điểm phần trăm cả trong thời gian cố định lẫn sau khi kết thúc. Trong khi đó, nếu vay lãi thả nổi ngay bây giờ tại cùng tổ chức tài chính này, biên độ giảm có thể lên tới 1,41 điểm phần trăm, tạo ra khoảng cách lớn. Ở các ngân hàng khác, cũng có trường hợp biên độ giảm còn lớn hơn, vì vậy rốt cuộc gánh nặng lãi có thể nặng hơn so với những người đã vay lãi thả nổi ngay từ đầu.

Tái cấp vốn và xem xét lại tài chính hộ gia đình

Theo khảo sát của Cơ quan Hỗ trợ Tài chính Nhà ở Nhật Bản, việc sử dụng các khoản vay chọn kỳ hạn cố định như cố định 10 năm hiện đang chững lại, dù cách đây 10 năm từng có giai đoạn tỷ lệ này vượt 30%. Khi Viện Nghiên cứu Tương lai Tài sản của Sumitomo Mitsui Trust khảo sát những người vay mua nhà từ năm 2021 trở đi và chọn lãi suất cố định, tỷ lệ chọn cố định 10 năm cao nhất ở các khu vực ngoài ba đô thị lớn và ở vùng Chukyo, còn tại khu vực thủ đô cũng gần chạm mức của loại cố định toàn kỳ hạn.

Nhà nghiên cứu Reina Yano cho rằng do thời hạn khấu trừ của ưu đãi thuế vay mua nhà trong quá khứ từng là 10 năm, một bộ phận người vay đã chọn cố định 10 năm để tránh biến động lãi trong thời gian được giảm thuế, rồi dự định trả nợ trước hạn sau đó. Tuy nhiên, sau 10 năm cũng có thể trùng với giai đoạn gánh nặng chi phí giáo dục tăng lên, nếu việc mua nhà gắn với kết hôn hoặc sinh con, khiến họ không thể dành tiền để trả trước nợ như dự tính.

Theo dữ liệu của MFS về những người muốn tái cấp vốn, thời gian còn lại của khoản vay hiện tại được ghi nhận nhiều nhất là '25 đến 26 năm', tương ứng xấp xỉ thời điểm sau 10 năm nếu lấy kỳ hạn trả nợ 35 năm làm cơ sở. Chuyên gia hoạch định tài chính Yasuhiko Fukano cho rằng không ít người hoảng hốt khi thời hạn đến mà chưa kiểm tra đầy đủ quy tắc lãi suất sau khi hết kỳ cố định.

Để giảm gánh nặng lãi, trước hết cần sớm kiểm tra điều kiện hợp đồng và ước tính lãi suất áp dụng sau khi hết kỳ cố định dựa trên lãi suất cơ sở hiện hành. Sau đó, so sánh với điều kiện tái cấp vốn hiện tại. Theo ông Shiozawa, nếu chênh lệch giữa hai bên vào khoảng 0,3%, có thể kỳ vọng lợi ích từ tái cấp vốn. Tái cấp vốn phát sinh phí thủ tục và chi phí liên quan đến đăng ký, nhưng nếu chênh lệch lãi đủ lớn, hiệu quả giảm lãi có thể vượt lên trên các chi phí này.

Ông Yano nói rằng xét đến công đoạn xác nhận và thủ tục tái cấp vốn, việc bắt đầu xem xét khoảng 3 tháng trước khi kết thúc kỳ cố định là lựa chọn an toàn. Hiện nay, lãi suất của các gói chọn kỳ hạn cố định và cố định toàn kỳ hạn đang tăng sớm hơn lãi thả nổi, nên tái cấp vốn nhằm giảm lãi chủ yếu tập trung vào việc chuyển sang lãi thả nổi. Tuy nhiên, ngay cả khi giảm được gánh nặng trước mắt nhờ tái cấp vốn, rủi ro lãi suất tăng trong tương lai vẫn còn. Ngày 31/7, Ngân hàng trung ương Nhật Bản cũng cho biết có thể đẩy nhanh tốc độ tăng lãi nếu cần, nên việc xem xét lại quản lý tài chính gia đình là điều không thể thiếu.

Ngược lại, cũng có lựa chọn tái cấp vốn sang lãi cố định để tránh đợt tăng lãi trong tương lai, nhưng các loại chọn kỳ hạn cố định như cố định 10 năm ngày càng có trường hợp có mức lãi cao hơn cả loại cố định toàn kỳ hạn. Với loại cố định toàn kỳ hạn, lãi suất trên 3% mỗi năm của Flat 35 thuộc Cơ quan Hỗ trợ Tài chính Nhà ở Nhật Bản cũng đang dần trở thành mức phổ biến, vì vậy cần bình tĩnh đánh giá xem hộ gia đình có thể chịu đựng được gánh nặng trả nợ này hay không.

Nếu bài viết này hữu ích, hãy chia sẻ nhé.