Recursos estrangeiros entram no mercado residencial doméstico, Brookfield adquire ativos por mais de 100 bilhões de ienes

2026-08-15

Recursos estrangeiros impulsionam o mercado habitacional

O fluxo de capital estrangeiro para o mercado residencial doméstico continua. A Brookfield, fundo de investimento canadense, adquiriu recentemente em bloco 50 edifícios de apartamentos para aluguel, com um total de 3700 unidades, localizados na região metropolitana de Tóquio, na área de Osaka, na cidade de Nagoya e na província de Fukuoka, por mais de 100 bilhões de ienes. É sua primeira entrada no investimento residencial.

A empresa é um dos maiores fundos do mundo em infraestrutura e investimento imobiliário, e já investiu em ativos como o edifício-sede do grupo Dentsu, em Shiodome, Tóquio. A companhia afirma que pretende aplicar mais de 10 bilhões de dólares, cerca de 1,6 trilhão de ienes, no Japão ao longo dos próximos anos, e a aquisição faz parte desse plano. Entre os imóveis comprados estão unidades da série de condomínios de alto padrão S-Residence, desenvolvida pela Samty. É a maior transação residencial no país desde o início de 2026.

Foco na demanda de solteiros

Os imóveis-alvo são, em sua maioria, locações voltadas para pessoas que moram sozinhas, e muitos ficam em áreas centrais com bom acesso ao transporte. A idade média dos edifícios é inferior a quatro anos, o que levou a empresa a avaliar que eles podem oferecer rentabilidade superior à de investimentos imobiliários comuns.

Segundo a At Home, em Tóquio, Ota, o aluguel médio em junho de apartamentos de até 30 metros quadrados voltados para solteiros foi de 114242 ienes nas 23 alas de Tóquio, alta de 12,4% sobre igual mês do ano anterior. É o 25º mês consecutivo de recorde. Em Fukuoka, a alta foi de 15,9%, uma expansão mais forte. Também continuam os aumentos de dois dígitos em imóveis familiares de 50 a 70 metros quadrados.

Valor investido perto do recorde

Segundo a CBRE, em Tóquio, Chiyoda, houve apenas quatro negócios no país que ultrapassaram 100 bilhões de ienes em uma única transação residencial. O maior já registrado foi a compra em bloco de apartamentos para aluguel realizada pela Blackstone, fundo de investimento dos Estados Unidos, em 2020, que aplicou cerca de 300 bilhões de ienes em 220 prédios em áreas metropolitanas.

O investimento residencial segue ativo entre os fundos. Em 2025, a Warburg Pincus, dos Estados Unidos, comprou em bloco um conjunto de casas compartilhadas nos arredores do centro de Tóquio. Os imóveis foram usados no caso Kabocha no Basha, que no passado se tornou um problema social após a quebra da operadora, e hoje foram revitalizados sob outra marca. Em 2026, a Warburg também decidiu adquirir a J. S. B., grande operadora de residências estudantis.

Segundo a CBRE, o investimento residencial doméstico em 2025 somou cerca de 980 bilhões de ienes, alta de 86% ante o ano anterior. Foi o maior volume desde 2005, a série histórica mais antiga disponível, e representou um salto expressivo em relação ao patamar médio anual de cerca de 390 bilhões de ienes em 2010 a 2019, antes da pandemia. Entre janeiro e junho de 2026, o total ficou em cerca de 380 bilhões de ienes, queda de apenas 3% em relação ao mesmo período do ano anterior, mantendo o mercado em nível elevado.

Alta de preços perde fôlego

Os preços de apartamentos usados subiram acentuadamente nos últimos anos, refletindo a escalada dos custos de materiais de construção e mão de obra. O capital de investimento doméstico e estrangeiro que entrou com a desvalorização do iene sustentou a demanda, e a valorização avançou em ritmo superior ao crescimento da renda média dos japoneses.

Os preços dos imóveis também vêm subindo em grandes cidades no exterior, o que fez com que os ativos japoneses parecessem relativamente baratos no contexto global. A forte alta das ações no mundo, impulsionada pelo boom da inteligência artificial (IA), também ajudou.

Mesmo assim, há sinais de perda de fôlego na tendência de alta. Segundo a Tokyo Kantei, em Tóquio, Shinagawa, o preço médio pedido de venda de apartamentos usados nas 23 alas de Tóquio foi de 127,41 milhões de ienes por 70 metros quadrados em junho, queda de 0,8% sobre o mês anterior. Foi a primeira queda em 26 meses.

O apetite dos fundos por imóveis de qualidade em áreas urbanas segue forte e deve continuar sustentando os preços. O fluxo de capital estrangeiro reduz o risco de uma queda brusca dos preços imobiliários, e essa dinâmica continua atraindo novos recursos.

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