Postura do Banco do Japão pressiona financiamentos imobiliários

2026-08-01

O Banco do Japão manteve a taxa básica de juros na reunião de política monetária de 31 de julho, mas indicou que seguirá elevando os juros, o que deve manter a trajetória de alta nas taxas de financiamento imobiliário. O impacto pode atingir não apenas os contratos de taxa variável, mas também os usuários de modalidades com período fixo, como a taxa fixa de 10 anos.

Verificação das regras após o fim do período fixo

Um funcionário de empresa na casa dos 40 anos, em Tóquio, revisou as condições do financiamento imobiliário antes do fim de seu período fixo no verão de 2026 e ficou surpreso. Há 10 anos, ele havia escolhido uma taxa fixa de 10 anos em um banco digital e assinado um contrato em que, após o término, a migração seria, em princípio, para a taxa variável. Ao calcular, concluiu que a taxa após a transição ficaria em cerca de 1,7% ao ano. Hoje, a taxa variável disponível para refinanciamento e outras operações ainda está em torno de 1%, com uma diferença de cerca de 0,7 ponto percentual.

Takashi Shiozawa, diretor da MFS, que opera o serviço de comparação e análise de financiamentos imobiliários Mogecheck, aponta que não são poucos os casos em que, após o fim do período fixo, o mutuário enfrenta juros mais altos do que o esperado. As taxas de financiamento imobiliário são definidas pela margem de desconto sobre a taxa básica, e essa margem varia conforme a estratégia comercial da instituição financeira e a época da contratação. Nas modalidades de período fixo, algumas instituições reduzem essa margem quando o contrato migra para a taxa variável após o término do prazo, e, em um cenário de alta da taxa básica pelo Banco do Japão, isso tende a elevar a carga acima do previsto.

Há instituições que não alteram a margem de desconto após o término, mas ainda assim existem casos em que as condições ficam mais desfavoráveis do que as de novos empréstimos em taxa variável no mercado. No contrato do funcionário citado no início, a margem de desconto permanece em 1,05 ponto tanto durante o período fixo quanto depois dele. Por outro lado, na mesma instituição, a margem aplicada a novos contratos em taxa variável chega a até 1,41 ponto, uma diferença expressiva. Em outros bancos, a margem pode ser ainda maior, o que pode resultar em um custo de juros superior ao de quem tomou empréstimo em taxa variável desde o início.

Refinanciamento e revisão do orçamento doméstico

Segundo uma pesquisa da Agência de Suporte Financeiro Habitacional do Japão, o uso de modalidades com período fixo, como a taxa fixa de 10 anos, perdeu fôlego recentemente, embora há 10 anos tenha ultrapassado 30% em alguns momentos. Em um levantamento do Mitsui Sumitomo Trust Asset no Instituto Mirai, sobre pessoas que tomaram financiamento imobiliário desde 2021 e escolheram taxas fixas, fora das três principais áreas metropolitanas e na região de Chukyo a taxa fixa de 10 anos foi a mais escolhida, enquanto na área metropolitana de Tóquio ficou em nível próximo ao da taxa fixa de todo o período.

A pesquisadora Reina Yano avalia que, como o período de dedução do abatimento do imposto sobre financiamento imobiliário já foi de 10 anos no passado, houve um número considerável de pessoas que escolheram a taxa fixa de 10 anos para evitar a oscilação de juros durante o período do benefício e, depois, planejar amortizações antecipadas. No entanto, dez anos depois, se a compra do imóvel estiver associada a casamento ou nascimento de filhos, também pode ser uma fase em que as despesas com educação pesam, e nem sempre é possível direcionar recursos para amortização antecipada como previsto.

Nos dados da MFS sobre clientes interessados em refinanciamento, o prazo remanescente mais comum no financiamento atual é de 25 a 26 anos, o que corresponde, em linhas gerais, ao décimo ano se o pagamento total for de 35 anos. O consultor financeiro Yasuhiko Fukano diz que não são poucos os que entram em pânico quando o prazo vence sem terem verificado suficientemente as regras de juros após o fim do período fixo.

Para reduzir a carga de juros, o primeiro passo é confirmar cedo as condições do contrato e estimar a taxa aplicável após o término do período fixo, levando em conta a taxa básica vigente. Depois, é preciso comparar com as condições atuais de refinanciamento. Segundo Shiozawa, se houver diferença de cerca de 0,3% entre os dois, o refinanciamento pode trazer vantagem. O refinanciamento gera custos com tarifas e despesas de registro, mas, se a diferença de juros for suficientemente grande, o efeito de redução dos juros pode superar esses custos.

Yano afirma que, considerando a verificação das condições e os trâmites do refinanciamento, o mais prudente é começar a avaliar a opção cerca de 3 meses antes do fim do período fixo. Atualmente, as taxas das modalidades de período fixo e de taxa fixa de todo o período estão subindo antes da taxa variável, e o refinanciamento para reduzir juros tem se concentrado principalmente na migração para a taxa variável. Ainda assim, mesmo ao aliviar a pressão imediata com o refinanciamento, o risco de novas altas de juros permanece. Em 31 de julho, o Banco do Japão sinalizou que, se necessário, pode acelerar o ritmo de aumento dos juros, o que torna indispensável revisar também a gestão do orçamento familiar.

Por outro lado, existe a opção de refinanciar para uma modalidade fixa para evitar futuras altas de juros, mas os exemplos de modalidades com período fixo, como a taxa fixa de 10 anos, têm aumentado e, em alguns casos, os níveis ficam até acima das taxas fixas de todo o período. As taxas fixas de todo o período também vêm se consolidando acima de 3% ao ano no Flat 35 da Agência de Suporte Financeiro Habitacional do Japão, o que exige uma avaliação fria sobre se o orçamento doméstico consegue suportar esse peso de pagamento.

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