해외 자금이 국내 주택 시장에 유입, 브룩필드는 1천억 엔 넘게 인수

2026-08-15

해외 자금이 주택 시장을 끌어올려

국내 주택 시장에 해외 투자 자금의 유입이 이어지고 있다. 캐나다 투자펀드 브룩필드는 최근 수도권, 오사카권, 나고야시, 후쿠오카현에 있는 임대 아파트 50동, 총 3700호를 1000억 엔이 넘는 금액에 일괄 인수했다. 주택 투자에는 처음 진출한 것이다.

이 회사는 인프라와 부동산 투자에서 세계적인 펀드로, 도쿄 시오도메의 덴쓰그룹 본사 빌딩 등에도 투자해 왔다. 앞으로 수년간 일본에 100억 달러(약 1조6000억 엔) 이상을 투입할 계획을 내걸고 있으며, 이번 인수는 그 일환이다. 인수 대상에는 사무티가 개발한 고급 아파트 시리즈 'S-레지던스' 등이 포함된다. 2026년 들어 국내 최대 주택 거래다.

1인 가구 수요에 주목

대상 물건은 주로 1인 가구용 임대이며, 교통 접근성이 좋은 도심에 자리한 경우가 많다. 평균 준공 연수는 4년 미만으로 신축에 가깝고, 일반적인 부동산 투자보다 높은 수익률을 기대할 수 있다고 판단했다.

어트홈(도쿄·오타)에 따르면 1인 가구용 30제곱미터 이하 아파트의 6월 평균 임대료는 도쿄 23구에서 11만4242엔으로, 지난해 같은 달보다 12.4% 상승했다. 25개월 연속 최고치를 경신하고 있다. 후쿠오카시는 15.9% 올라 상승폭이 컸다. 가족용 50~70제곱미터 물건도 두 자릿수 상승이 이어지고 있다.

투자액은 역대 최대권

CBRE(도쿄·치요다)에 따르면 한 번의 주택 거래에서 1000억 엔을 넘은 사례는 국내에서 지금까지 4건뿐이다. 역대 최대는 2020년 미국 투자펀드 블랙스톤이 진행한 임대 아파트 일괄 매입으로, 대도시권 220동에 3000억 엔 규모를 투입했다.

주택 투자는 펀드들 사이에서 여전히 활발하다. 2025년에는 미국 워버그 핀커스가 도심 근교의 셰어하우스들을 일괄 인수했다. 한때 운영사 파산으로 사회문제가 된 '호박의 마차'에 쓰였던 물건으로, 현재는 다른 브랜드로 재생되고 있다. 워버그는 2026년 학생 아파트 대형 업체 제이·에스·비 인수도 결정했다.

CBRE에 따르면 2025년 국내 주택 투자액은 전년 대비 86% 증가한 약 9800억 엔이었다. 집계가 가능한 2005년 이후 최대이며, 코로나19 이전인 2010~19년 연평균 약 3900억 엔 수준에서 크게 뛰어올랐다. 2026년 1~6월도 약 3800억 엔으로 전년 같은 기간보다 3% 감소하는 데 그쳐 높은 수준을 유지하고 있다.

가격 상승은 다소 진정

중고 아파트 가격은 건축 자재와 인건비 급등을 반영해 최근 몇 년간 급상승했다. 엔화 약세를 배경으로 유입된 국내외 투자 자금이 수요를 뒷받침했고, 일본인의 평균 소득 증가율을 웃도는 속도로 가격 상승이 진행됐다.

해외 주요 도시에서도 부동산 가격이 오르고 있어 일본 물건이 글로벌 기준으로는 저렴하게 비친 측면도 있다. 인공지능(AI) 붐을 배경으로 한 글로벌 증시 강세도 호재로 작용했다.

다만 상승세에는 숨 고르기 조짐도 나타나고 있다. 도쿄칸테이(도쿄·시나가와)에 따르면 도쿄 23구의 중고 아파트 평균 희망 매도 가격은 6월 70제곱미터당 1억2741만 엔으로, 전월 대비 0.8% 하락했다. 하락은 26개월 만이다.

도심 우량 물건에 대한 펀드의 투자 의욕은 여전히 강해 가격 하방을 떠받치는 요인이 될 전망이다. 외자 유입은 부동산 가격 급락 위험을 낮추고, 그것이 다시 새로운 자금을 끌어들이는 구조가 이어지고 있다.

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