일본은행의 추가 금리 인상 기조, 고정기간 주택담보대출에도 파급

2026-08-01

일본은행이 7월 31일 금융정책결정회의에서 정책금리를 동결한 가운데 향후에도 금리 인상을 이어가겠다는 입장을 보이면서 주택담보대출 금리는 상승세를 이어갈 전망이다. 변동형뿐 아니라 10년 고정 등 고정기간 선택형 이용자에게도 영향이 미칠 가능성이 있다.

고정기간 종료 후 규칙 확인

도쿄도에 사는 40대 회사원은 2026년 여름 고정기간 종료를 앞두고 주택담보대출 조건을 다시 살펴보다 놀랐다. 10년 전 인터넷은행에서 10년 고정을 선택했고, 종료 후에는 원칙적으로 변동형으로 옮기는 계약을 맺었지만 계산해 보니 전환 후 금리는 연 약 1.7%가 될 것으로 보였다. 현재 대환 등에 이용할 수 있는 변동형에는 여전히 약 1%의 금리가 적용되고 있어 차이는 0.7%포인트 안팎에 달한다.

주택담보대출 비교 진단 서비스 '모게첵'을 운영하는 MFS의 시오자와 다카시 이사는 고정기간 종료 후 예상 밖의 높은 금리에 직면하는 사례가 적지 않다고 지적했다. 주택담보대출 금리는 기준금리에서 얼마를 깎아 주느냐로 결정되며, 이 폭은 금융기관의 영업 전략이나 대출 시기에 따라 달라진다. 고정기간 선택형의 경우 종료 후 변동형으로 옮길 때 할인 폭이 줄어드는 금융기관이 있으며, 일본은행의 금리 인상으로 기준금리가 오르는 국면에서는 예상보다 큰 부담 증가로 이어지기 쉽다.

할인 폭을 종료 후에도 바꾸지 않는 금융기관도 있지만, 그 경우에도 당장 새로 변동형을 빌릴 때보다 조건이 불리한 사례가 있다. 앞서 언급한 회사원의 계약에서는 고정기간 중과 종료 후 모두 할인 폭이 1.05%포인트로 같았다. 반면 같은 금융기관에서 지금 변동형을 빌릴 경우 할인 폭은 최대 1.41%포인트로 차이가 크다. 다른 은행에는 할인 폭이 더 큰 사례도 있어, 결과적으로 처음부터 변동형을 이용한 사람보다 이자 부담이 더 무거워질 가능성이 있다.

대환과 가계 재점검도

주택금융지원기구 조사에 따르면 10년 고정 등 고정기간 선택형의 이용은 최근 주춤한 반면, 10년 전에는 30%를 넘긴 시기도 있었다. 미쓰이스미토모트러스트 자산의 미래연구소가 2021년 이후 주택담보대출을 받고 고정금리를 선택한 사람을 조사한 결과, 3대 도시권 이외 지역과 주쿄권에서는 10년 고정 선택률이 가장 높았고 수도권에서도 전기간 고정형에 근접한 수준이었다.

야노 레나 연구원은 주택담보대출 세액공제의 공제 기간이 과거에는 10년이었던 점도 있어, 10년 고정을 선택해 감세 기간에는 금리 변동을 피하고 이후에는 조기상환할 계획이었던 사람도 일정수 있었다고 본다. 다만 10년 후에는 결혼이나 출산에 따른 주택 구입이라면 교육비 부담이 겹치는 시기이기도 해, 예상대로 조기상환에 자금을 돌리지 못하는 경우도 있다.

MFS의 대환 희망자 데이터에 따르면 현재 대출 잔존기간은 '25~26년'이 가장 많아 35년 상환을 전제로 하면 대체로 10년이 지난 시점에 해당한다. 금융플래너 후카노 야스히코 씨는 고정기간 종료 후 금리 규칙을 충분히 확인하지 않은 채 만기 때 허둥대는 사람이 적지 않다는 견해를 밝혔다.

이자 부담을 줄이려면 우선 계약 조건을 서둘러 확인하고, 현재의 기준금리를 감안해 고정기간 종료 후 적용 금리를 추산하는 것이 중요하다. 그다음 현재의 대환 조건과 비교한다. 시오자와 씨에 따르면 양쪽에 0.3% 정도의 차이가 있으면 대환의 장점이 기대된다고 한다. 대환에는 수수료와 등기 관련 비용이 들지만, 금리 차가 일정 수준 이상이면 이자 절감 효과가 더 클 수 있다.

야노 씨는 확인 작업과 대환 절차를 감안하면 고정기간 종료 약 3개월 전부터 검토를 시작하는 것이 무난하다고 말했다. 현재는 고정기간 선택형과 전기간 고정형 금리가 변동형보다 먼저 오르고 있어, 이자 억제를 위한 대환은 주로 변동형으로의 이동이 중심이 된다. 다만 대환으로 당장의 부담을 줄여도 향후 금리 상승 위험은 남는다. 일본은행은 7월 31일 필요하다면 금리 인상 속도를 높일 가능성도 시사했으며, 가계 관리 재점검도 빼놓을 수 없다.

한편 미래의 금리 상승을 피하기 위해 고정형으로 대환하는 선택지도 있지만, 10년 고정 등 고정기간 선택형은 전기간 고정형보다 높은 수준이 되는 사례도 늘고 있다. 전기간 고정형도 주택금융지원기구의 플랫35에서 연 3% 초과가 자리잡아 가고 있어, 가계가 그 상환 부담을 감당할 수 있는지 냉정하게 따져볼 필요가 있다.

이 글이 도움이 되셨다면 공유해 주세요.