Les capitaux étrangers affluent vers le marché résidentiel japonais, Brookfield acquiert pour plus de 100 milliards de yens

2026-08-15

Les capitaux étrangers soutiennent le marché du logement

L’afflux de capitaux d’investissement étrangers se poursuit sur le marché résidentiel japonais. Le fonds d’investissement canadien Brookfield a récemment acquis d’un bloc 50 immeubles d’appartements locatifs, soit 3 700 logements au total, situés dans la zone métropolitaine de Tokyo, la région d’Osaka, la ville de Nagoya et la préfecture de Fukuoka, pour plus de 100 milliards de yens. Il s’agit de sa première incursion dans l’investissement résidentiel.

Le groupe compte parmi les principaux fonds mondiaux dans les infrastructures et l’immobilier et a déjà investi notamment dans l’immeuble du siège du groupe Dentsu à Shiodome, à Tokyo. Il a indiqué prévoir d’investir plus de 10 milliards de dollars, soit environ 1 600 milliards de yens, au Japon au cours des prochaines années, et cette acquisition s’inscrit dans ce cadre. Les actifs achetés comprennent notamment la série de condominiums haut de gamme S-Residence, développée par Samty. Il s’agit de la plus importante transaction résidentielle au Japon depuis le début de 2026.

Un intérêt marqué pour la demande des personnes seules

Les biens visés sont principalement des locations destinées aux personnes seules et sont souvent situés dans des quartiers centraux bien desservis. Leur ancienneté moyenne est inférieure à quatre ans, ce qui les rend récents, et le fonds a estimé pouvoir viser un rendement supérieur à celui d’un investissement immobilier classique.

Selon At Home (Tokyo, Ota), le loyer mensuel moyen en juin pour les appartements destinés aux personnes seules et d’une surface inférieure à 30 mètres carrés s’est établi à 114 242 yens dans les 23 arrondissements de Tokyo, en hausse de 12,4 % sur un an. Il s’agit d’un 25e mois consécutif de record. À Fukuoka, la hausse atteint 15,9 %. Même pour les biens familiaux de 50 à 70 mètres carrés, les augmentations à deux chiffres se poursuivent.

Un montant d’investissement proche d’un niveau record

Selon CBRE (Tokyo, Chiyoda), il n’y a eu au Japon que quatre transactions résidentielles dépassant 100 milliards de yens. La plus importante à ce jour a été l’achat groupé d’appartements locatifs réalisé en 2020 par le fonds américain Blackstone, qui avait engagé environ 300 milliards de yens pour 220 immeubles dans les grandes zones métropolitaines.

L’investissement résidentiel reste soutenu parmi les fonds. En 2025, l’américain Warburg Pincus a acquis d’un bloc un ensemble de maisons en colocation en périphérie du centre de Tokyo. Il s’agissait de biens utilisés dans le dossier des maisons du 'château de la citrouille', qui avait suscité un problème de société à la suite de la faillite de la société exploitante; ils ont depuis été relancés sous une autre marque. Warburg a également décidé en 2026 de racheter le spécialiste des résidences étudiantes J.S.B.

Selon CBRE, le montant de l’investissement résidentiel domestique au Japon en 2025 a atteint environ 980 milliards de yens, en hausse de 86 % sur un an. C’est le niveau le plus élevé depuis 2005, première année pour laquelle les données sont disponibles, et il marque un net relèvement par rapport à la moyenne annuelle d’environ 390 milliards de yens observée entre 2010 et 2019, avant la pandémie de Covid-19. Sur la période janvier-juin 2026, le montant est resté élevé à environ 380 milliards de yens, en recul limité de 3 % sur un an.

Le rythme de hausse des prix marque le pas

Les prix des appartements anciens ont fortement augmenté ces dernières années, sous l’effet de la flambée des coûts des matériaux de construction et de la main-d’œuvre. Les capitaux d’investissement japonais et étrangers, attirés par le yen faible, ont soutenu la demande, et les prix ont progressé à un rythme supérieur à celui de la hausse du revenu moyen des Japonais.

Les prix de l’immobilier ont également augmenté dans les principales villes étrangères, ce qui a pu faire apparaître les biens japonais relativement bon marché à l’échelle mondiale. La hausse des actions mondiales, portée par l’engouement pour l’intelligence artificielle, a aussi constitué un facteur favorable.

Des signes d’essoufflement apparaissent toutefois dans cette tendance haussière. Selon Tokyo Kantei (Tokyo, Shinagawa), le prix moyen affiché des appartements anciens dans les 23 arrondissements de Tokyo a reculé en juin de 0,8 % sur un mois, à 127,41 millions de yens pour 70 mètres carrés. Il s’agit de la première baisse en 26 mois.

L’appétit des fonds pour les actifs de qualité dans les zones urbaines reste néanmoins fort et devrait continuer de soutenir les prix. L’afflux de capitaux étrangers limite le risque de chute brutale des prix immobiliers, ce qui entretient à son tour l’arrivée de nouveaux fonds.

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