La fermeté de la Banque du Japon sur de nouvelles hausses se répercute aussi sur les prêts immobiliers à taux fixe sur une période

2026-08-01

Alors que la Banque du Japon a maintenu son taux directeur lors de sa réunion de politique monétaire du 31 juillet, elle a aussi affiché sa volonté de poursuivre ses relèvements, ce qui devrait prolonger la tendance haussière des taux des prêts immobiliers. L’impact pourrait toucher non seulement les prêts à taux variable, mais aussi les produits à taux fixe sur une période, comme les prêts sur 10 ans.

Vérifier les règles après la fin de la période fixe

Un salarié de la quarantaine vivant à Tokyo a été surpris en réexaminant les conditions de son prêt immobilier avant la fin de sa période fixe, à l’été 2026. Il y a 10 ans, il avait choisi un taux fixe sur 10 ans auprès d’une banque en ligne et avait signé un contrat prévoyant, en principe, un passage au taux variable après l’échéance. Mais selon ses calculs, le taux après transition devrait atteindre environ 1,7 % par an. Or, les taux variables actuellement disponibles, notamment pour un refinancement, restent autour de 1 %, soit un écart d’environ 0,7 point.

Takashi Shiozawa, directeur chez MFS, qui exploite le service de comparaison et de diagnostic de prêts immobiliers Mogecheck, souligne que les cas confrontés à des taux nettement plus élevés que prévu après la fin de la période fixe ne sont pas rares. Le taux d’un prêt immobilier est déterminé par l’ampleur de la réduction consentie par rapport au taux de référence, et cette remise varie selon la stratégie commerciale de l’établissement financier et le moment de l’emprunt. Pour les formules à taux fixe sur une période, certaines banques réduisent cette remise au moment du passage au taux variable, ce qui, dans une phase de hausse du taux de référence sous l’effet des relèvements de la Banque du Japon, peut facilement entraîner une hausse de charge supérieure aux attentes.

Certaines banques ne modifient pas la remise après la fin de la période fixe, mais il existe tout de même des cas où les conditions sont moins favorables que pour un nouveau prêt à taux variable aujourd’hui. Dans le contrat du salarié cité en introduction, la remise reste inchangée à 1,05 point pendant et après la période fixe. En revanche, dans la même banque, la remise appliquée à un nouveau prêt à taux variable peut atteindre 1,41 point, ce qui crée un écart important. Dans d’autres établissements, la remise est encore plus élevée, ce qui peut au final alourdir la charge d’intérêts par rapport à une personne qui aurait emprunté dès le départ à taux variable.

Refinancement et révision du budget familial

Selon une enquête de la Japan Housing Finance Agency, l’usage des produits à taux fixe sur une période, comme les prêts sur 10 ans, a récemment tendance à stagner, alors qu’il avait dépassé 30 % à certaines périodes il y a 10 ans. Une étude du Mirai Research Institute of Assets, rattaché à Sumitomo Mitsui Trust, portant sur des personnes ayant contracté un prêt immobilier depuis 2021 et choisi un taux fixe, montre que, hors des trois grandes zones métropolitaines et dans la région du Chukyo, le taux de choix du 10 ans fixe était le plus élevé, et qu’il approchait aussi celui du taux fixe sur toute la durée dans la région de Tokyo.

L’analyste de recherche Reina Yano estime que certaines personnes avaient aussi choisi le 10 ans fixe parce que la durée de la déduction d’impôt pour les prêts immobiliers était autrefois de 10 ans, afin d’éviter les fluctuations de taux pendant cette période, puis de procéder ensuite à des remboursements anticipés. Mais au bout de 10 ans, dans le cas d’un achat immobilier lié au mariage ou à une naissance, cette période peut aussi coïncider avec un renforcement des dépenses d’éducation, rendant parfois impossible le remboursement anticipé comme prévu.

D’après les données de MFS sur les candidats au refinancement, la période restante de prêt la plus fréquente est de '25 à 26 ans', ce qui correspond grosso modo à la dixième année si l’on part d’un remboursement sur 35 ans. Le conseiller financier Yoshihiko Fukano estime que de nombreuses personnes se retrouvent prises de court à l’échéance faute d’avoir suffisamment vérifié les règles de taux applicables après la fin de la période fixe.

Pour limiter la charge d’intérêts, il est important de vérifier rapidement les conditions du contrat et d’estimer le taux applicable après la fin de la période fixe en tenant compte du taux de référence actuel. Il faut ensuite comparer ce taux avec les conditions d’un refinancement aujourd’hui. Selon M. Shiozawa, si l’écart entre les deux est d’environ 0,3 %, un refinancement peut présenter un avantage. Le refinancement entraîne des frais de dossier et des coûts liés à l’enregistrement, mais si l’écart de taux est suffisant, la réduction d’intérêts peut l’emporter.

Mme Yano ajoute qu’au vu des vérifications à effectuer et des démarches de refinancement, il est prudent de commencer à étudier la question environ trois mois avant la fin de la période fixe. Actuellement, les taux des produits à taux fixe sur une période et des prêts à taux fixe sur toute la durée augmentent déjà avant les taux variables, et les refinancements visant à réduire les intérêts concernent surtout un passage au taux variable. Toutefois, même si le refinancement allège la charge immédiate, le risque de nouvelles hausses de taux demeure. Le 31 juillet, la Banque du Japon a indiqué qu’elle pourrait accélérer le rythme de ses relèvements si nécessaire, d’où l’importance de revoir aussi la gestion du budget familial.

Par ailleurs, il existe la possibilité de refinancer vers un prêt à taux fixe afin d’éviter de futures hausses de taux, mais les produits à taux fixe sur une période, comme les prêts sur 10 ans, tendent de plus en plus à afficher des niveaux supérieurs à ceux des prêts à taux fixe sur toute la durée. Ces derniers voient eux aussi le seuil de plus de 3 % par an s’installer sur le Flat 35 de la Japan Housing Finance Agency. Il faut donc évaluer froidement si le budget du ménage peut supporter une telle charge de remboursement.

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