Los fondos extranjeros afloran al mercado residencial japonés; Brookfield compra por más de 100.000 millones de yenes
2026-08-15
El dinero extranjero impulsa el mercado de la vivienda
La entrada de capital de inversión extranjero en el mercado residencial japonés continúa. Brookfield, el fondo de inversión canadiense, adquirió recientemente en bloque 50 edificios de apartamentos en alquiler, con un total de 3.700 viviendas, ubicados en el área metropolitana de Tokio, la zona de Osaka, la ciudad de Nagoya y la prefectura de Fukuoka, por más de 100.000 millones de yenes. Es su primera incursión en la inversión residencial.
La firma es uno de los mayores fondos del mundo en infraestructuras e inversión inmobiliaria, y ya ha invertido en activos como el edificio sede del grupo Dentsu en Shiodome, Tokio. Su plan prevé destinar a Japón más de 10.000 millones de dólares, unos 1,6 billones de yenes, en los próximos años, y esta adquisición forma parte de esa estrategia. Entre los inmuebles comprados figuran la serie de condominios de lujo 'S-Residence', desarrollada por Samty. Se trata de la mayor transacción residencial en Japón en lo que va de 2026.
Foco en la demanda de hogares unipersonales
Los inmuebles objetivo son principalmente alquileres para personas solas y muchos se ubican en zonas céntricas con buen acceso al transporte. La antigüedad media de los edificios es inferior a cuatro años, por lo que la firma concluyó que podían ofrecer una rentabilidad superior a la de una inversión inmobiliaria convencional.
Según At Home (Ota, Tokio), el alquiler medio en junio de los apartamentos de hasta 30 metros cuadrados para una sola persona fue de 114.242 yenes en los 23 distritos de Tokio, un aumento del 12,4% respecto al mismo mes del año anterior. Suma 25 meses consecutivos marcando un máximo. En la ciudad de Fukuoka, el alza fue mayor, del 15,9%. También siguen subiendo a doble dígito las propiedades familiares de entre 50 y 70 metros cuadrados.
El importe de inversión se sitúa en máximos históricos
Según CBRE (Tokio, Chiyoda), en Japón solo ha habido cuatro operaciones residenciales que superaron los 100.000 millones de yenes en una sola transacción. La mayor registrada fue la compra en bloque de apartamentos en alquiler realizada por el fondo estadounidense Blackstone en 2020, con una inversión de unos 300.000 millones de yenes en 220 edificios en áreas metropolitanas.
La inversión residencial sigue activa entre los fondos. En 2025, Warburg Pincus, de Estados Unidos, adquirió en bloque un grupo de casas compartidas en las afueras del centro de Tokio. Se trata de inmuebles utilizados en el llamado 'Pumpkin Carriage', que en su día se convirtió en un problema social tras la quiebra de la empresa operadora y que ahora se ha relanzado bajo otra marca. Warburg también decidió en 2026 comprar el operador de residencias estudiantiles J.S.B.
Según CBRE, la inversión residencial doméstica en 2025 ascendió a unos 980.000 millones de yenes, un aumento del 86% frente al año anterior. Es el mayor dato desde 2005, el primer año comparable, y supone un fuerte salto frente al promedio anual de unos 390.000 millones de yenes registrado entre 2010 y 2019, antes de la pandemia. Entre enero y junio de 2026 se mantuvo en un nivel elevado, con unos 380.000 millones de yenes, apenas un 3% menos que en el mismo periodo del año anterior.
La subida de precios muestra signos de agotamiento
Los precios de los apartamentos de segunda mano han subido con fuerza en los últimos años, reflejando el encarecimiento de los materiales de construcción y de la mano de obra. El dinero de inversión nacional y extranjero que entró con la debilidad del yen sostuvo la demanda, y los precios avanzaron a un ritmo superior al del crecimiento del ingreso medio de los japoneses.
Los precios inmobiliarios también han subido en las principales ciudades del exterior, y eso hizo que las propiedades japonesas parecieran relativamente baratas a escala global. El fuerte repunte bursátil mundial impulsado por el auge de la inteligencia artificial (IA) también actuó como viento de cola.
Sin embargo, también empiezan a aparecer señales de pérdida de impulso en la tendencia alcista. Según Tokyo Kantei (Shinagawa, Tokio), el precio medio de venta deseado de los apartamentos usados en los 23 distritos de Tokio bajó en junio un 0,8% intermensual, hasta 12,741 millones de yenes por cada 70 metros cuadrados. Es la primera caída en 26 meses.
El apetito inversor de los fondos por activos de calidad en las zonas urbanas sigue siendo fuerte y probablemente actuará como factor de sostén de los precios. La entrada de capital extranjero ha contenido el riesgo de una caída brusca de los precios inmobiliarios, y ese patrón sigue atrayendo nuevo dinero.
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