La postura del Banco de Japón de seguir subiendo tipos se extiende también a las hipotecas a tipo fijo por período

2026-08-01

Tras mantener sin cambios su tipo de interés oficial en la reunión de política monetaria del 31 de julio, el Banco de Japón dejó clara su intención de seguir subiéndolo, por lo que se prevé que las tasas de las hipotecas mantengan una tendencia alcista. El impacto podría afectar no solo a los préstamos a tipo variable, sino también a los usuarios de modalidades de tipo fijo por período, como los de 10 años.

Revisar las reglas al terminar el período fijo

Un empleado de oficina de unos 40 años en Tokio se llevó una sorpresa al revisar las condiciones de su hipoteca antes de que terminara el período fijo en el verano de 2026. Hace 10 años había elegido un tipo fijo a 10 años en un banco por internet y había firmado un contrato que, por norma general, pasaba a tipo variable al finalizar ese plazo, pero al hacer los cálculos, el tipo tras la transición se situaría en torno al 1,7% anual. Actualmente, los tipos variables disponibles para refinanciación siguen rondando el 1%, con una diferencia de unos 0,7 puntos.

Takashi Shiozawa, director de MFS, que opera el servicio de diagnóstico comparativo de hipotecas 'Mogecheck', señala que no son pocos los casos en los que, tras expirar el período fijo, los prestatarios se enfrentan a tipos inesperadamente altos. El interés hipotecario se determina por el margen de descuento sobre el tipo de referencia, y ese margen varía según la estrategia comercial de la entidad financiera y el momento en que se tomó el préstamo. En las modalidades de tipo fijo por período, algunas entidades reducen ese margen al pasar a tipo variable tras el vencimiento y, en una fase en la que las subidas de tipos del Banco de Japón elevan el tipo de referencia, ello suele traducirse en un aumento de la carga mayor de lo previsto.

Hay entidades que no modifican el margen de descuento después del vencimiento, pero aun así pueden ofrecer condiciones menos favorables que las disponibles ahora para un nuevo préstamo a tipo variable. En el contrato del empleado citado al inicio, el margen de descuento se mantiene en 1,05 puntos tanto durante el período fijo como después. En cambio, si pidiera ahora un préstamo variable en la misma entidad, el margen podría llegar a 1,41 puntos, una diferencia considerable. En otros bancos hay casos con márgenes aún mayores, por lo que la carga de intereses podría terminar siendo superior a la de quienes contrataron desde el principio un préstamo variable.

Refinanciación y revisión del presupuesto familiar

Según una encuesta de la Agencia de Apoyo a la Financiación de la Vivienda de Japón, el uso de modalidades de tipo fijo por período, como los préstamos a 10 años, se ha estancado últimamente, aunque hace 10 años llegó a superar el 30% en algunos momentos. Un estudio del Instituto de Futuro de Activos de Sumitomo Mitsui Trust, sobre personas que contrataron una hipoteca desde 2021 y eligieron un tipo fijo, muestra que fuera de las tres grandes áreas metropolitanas y en la zona de Chukyo la tasa de elección del tipo fijo a 10 años fue la más alta, y en el área metropolitana de Tokio se acercó incluso a la del tipo fijo a todo el plazo.

La investigadora Reina Yano considera que, dado que en el pasado el período de deducción del impuesto por préstamos hipotecarios era de 10 años, hubo un número determinado de personas que eligieron un tipo fijo a 10 años para evitar las fluctuaciones de los tipos durante ese periodo y planearon hacer amortizaciones anticipadas después. Sin embargo, al cabo de 10 años, si la compra de vivienda está ligada al matrimonio o al nacimiento de hijos, también puede coincidir con una etapa en la que aumenta la carga por la educación de los hijos, y no siempre es posible destinar fondos a amortizar antes de tiempo como estaba previsto.

En los datos de MFS sobre solicitantes de refinanciación, el plazo restante de los préstamos actuales que más se repite es de '25 a 26 años', lo que, si se parte de una amortización a 35 años, corresponde aproximadamente a los 10 años transcurridos. El planificador financiero Yasuhiko Fukano señala que no son pocos los que se ponen nerviosos cuando llega el vencimiento sin haber revisado suficientemente las reglas de tipo aplicables al término del período fijo.

Para reducir la carga de intereses, lo primero es comprobar cuanto antes las condiciones del contrato y estimar el tipo que se aplicará tras el final del período fijo, tomando como referencia el tipo básico vigente. Después, conviene compararlo con las condiciones actuales de refinanciación. Según Shiozawa, si la diferencia entre ambos es de unos 0,3 puntos porcentuales, la refinanciación podría resultar ventajosa. La refinanciación implica comisiones y gastos registrales, pero si la diferencia de tipos es suficiente, el ahorro de intereses podría compensarlo con creces.

Yano afirma que, teniendo en cuenta las comprobaciones y los trámites de refinanciación, lo prudente es empezar a estudiarla unos tres meses antes de que termine el período fijo. En la actualidad, los tipos de las modalidades de tipo fijo por período y de tipo fijo a todo el plazo están subiendo por delante de los variables, por lo que la refinanciación con el objetivo de contener los intereses se centra sobre todo en pasarse a tipo variable. No obstante, aunque la refinanciación alivie la carga inmediata, el riesgo de nuevas subidas sigue ahí. El Banco de Japón indicó el 31 de julio que, si fuera necesario, podría acelerar el ritmo de alzas, por lo que tampoco puede prescindirse de revisar la gestión del presupuesto familiar.

Por otra parte, también existe la opción de refinanciarse a tipo fijo para evitar futuras subidas de tipos, pero cada vez son más los casos en que las modalidades de tipo fijo por período, como las de 10 años, alcanzan niveles incluso superiores a los de los tipos fijos a todo el plazo. En estos últimos, en la Flat 35 de la Agencia de Apoyo a la Financiación de la Vivienda, los tipos por encima del 3% anual se están consolidando, por lo que es necesario evaluar con serenidad si el presupuesto familiar puede soportar esa carga de amortización.

La persistencia de la subida de tipos del Banco de Japón se deja sentir también en las hipotecas a tipo fijo por período

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