Ausländisches Kapital strömt in den heimischen Wohnungsmarkt, Brookfield kauft für mehr als 100 Milliarden Yen

2026-08-15

Ausländisches Kapital treibt den Wohnungsmarkt an

Der Zufluss ausländischen Investitionskapitals in den heimischen Wohnungsmarkt hält an. Der kanadische Investmentfonds Brookfield hat vor Kurzem 50 Mietwohngebäude mit insgesamt 3700 Einheiten in der Metropolregion Tokio, der Region Osaka, der Stadt Nagoya und der Präfektur Fukuoka gebündelt für mehr als 100 Milliarden Yen erworben. Es ist der erste Einstieg des Unternehmens in Wohnimmobilieninvestments.

Das Unternehmen zählt weltweit zu den führenden Fonds für Infrastruktur- und Immobilieninvestitionen und hat unter anderem auch in das Hauptgebäude der Dentsu Group in Tokio-Shiodome investiert. Es plant, in den kommenden Jahren mehr als 10 Milliarden Dollar, rund 1,6 Billionen Yen, in Japan zu investieren; der jüngste Erwerb ist Teil dieses Vorhabens. Zu den übernommenen Objekten zählen unter anderem die von Samty entwickelte Luxuswohnungsserie S-Rendence. Es handelt sich um die bislang größte Wohnimmobilientransaktion in Japan im laufenden Jahr 2026.

Fokus auf Nachfrage von Alleinlebenden

Bei den Objekten handelt es sich überwiegend um Mietwohnungen für Alleinlebende, viele davon in zentralen Lagen mit guter Verkehrsanbindung. Das durchschnittliche Gebäudealter liegt bei weniger als vier Jahren, also relativ jung, und man geht davon aus, dass sie höhere Renditen als übliche Immobilieninvestments ermöglichen.

Laut At Home aus Tokyo-Ota lag die Durchschnittsmiete im Juni für Wohnungen mit bis zu 30 Quadratmetern für Alleinlebende in den 23 Tokioter Bezirken bei 114242 Yen, ein Anstieg von 12,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Damit wurde der Höchstwert 25 Monate in Folge übertroffen. In Fukuoka-Stadt fiel das Plus mit 15,9 Prozent besonders stark aus. Auch bei Familienwohnungen mit 50 bis 70 Quadratmetern setzen sich zweistellige Zuwächse fort.

Investitionsvolumen nahe Rekordniveau

Nach Angaben von CBRE in Tokyo-Chiyoda gab es in Japan bisher nur vier Fälle, in denen eine einzelne Wohnimmobilientransaktion mehr als 100 Milliarden Yen umfasste. Der bisher größte Deal war ein 2020 von der US-Investmentfirma Blackstone getätigter gebündelter Kauf von Mietwohnungen, bei dem rund 300 Milliarden Yen in 220 Gebäude in den Metropolregionen investiert wurden.

Wohninvestments bleiben unter Fonds weiterhin rege. 2025 übernahm die US-Firma Warburg Pincus gebündelt eine Gruppe von Shared Houses im weiteren Stadtgebiet von Tokio. Es handelte sich um Objekte, die einst in der als gesellschaftliches Problem bekannt gewordenen Affäre um die 'Kürbis-Kutsche' genutzt wurden, nachdem der Betrieb des damaligen Betreibers zusammengebrochen war; heute werden sie unter einer anderen Marke wieder genutzt. Warburg hat zudem beschlossen, 2026 den Studentenwohnungsanbieter J.S.B. zu übernehmen.

Laut CBRE beliefen sich die heimischen Wohnungsinvestitionen 2025 auf rund 980 Milliarden Yen, 86 Prozent mehr als im Vorjahr. Das war der höchste Wert seit 2005, soweit die Daten zurückreichen, und deutlich über dem Niveau der Jahre 2010 bis 2019 vor der Corona-Pandemie, als der jährliche Durchschnitt bei rund 390 Milliarden Yen lag. Auch von Januar bis Juni 2026 lag das Volumen mit rund 380 Milliarden Yen nur 3 Prozent unter dem Vorjahreszeitraum und blieb damit auf hohem Niveau.

Preisanstieg zeigt erste Ermüdung

Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen, getrieben von höheren Baukosten und Lohnkosten. Von einem schwachen Yen begünstigt strömte Kapital aus dem In- und Ausland in den Markt und stützte die Nachfrage, wodurch die Preise schneller stiegen als das durchschnittliche Einkommen der Japaner.

Auch in wichtigen Städten im Ausland sind die Immobilienpreise gestiegen, sodass Objekte in Japan global teils günstig erschienen. Rückenwind kam zudem von der weltweiten Aktienhausse vor dem Hintergrund des Booms bei künstlicher Intelligenz (KI).

Gleichwohl mehren sich Anzeichen dafür, dass die Aufwärtsdynamik an Kraft verliert. Laut Tokyo Kantei aus Tokyo-Shinagawa sank der durchschnittliche Angebotspreis gebrauchter Eigentumswohnungen in den 23 Tokioter Bezirken im Juni auf 127,41 Millionen Yen je 70 Quadratmeter, ein Minus von 0,8 Prozent gegenüber dem Vormonat. Es war der erste Rückgang seit 26 Monaten.

Das Investitionsinteresse der Fonds an hochwertigen Objekten in den Städten bleibt jedoch hoch und dürfte die Preise weiter stützen. Der Zufluss ausländischen Kapitals begrenzt das Risiko eines abrupten Preisverfalls bei Immobilien, was wiederum weiteres Kapital anzieht.

Wenn Ihnen dieser Artikel geholfen hat, teilen Sie ihn gerne.