Die Fortsetzung der Zinserhöhungen der Bank of Japan schlägt auch auf Hypotheken mit fester Zinsbindung durch

2026-08-01

Nachdem die Bank of Japan auf der geldpolitischen Sitzung vom 31. Juli den Leitzins unverändert gelassen, zugleich aber signalisiert hatte, die Zinsen weiter anzuheben, dürfte der Aufwärtstrend bei Hypothekenzinsen anhalten. Betroffen sein könnten nicht nur variable Kredite, sondern auch Nutzer von Festzinsmodellen mit Laufzeitbindung, etwa mit zehnjähriger Zinsbindung.

Regeln nach Ablauf der Bindungsfrist prüfen

Ein Angestellter in den 40ern aus Tokio war überrascht, als er vor dem Ende seiner Festzinsphase im Sommer 2026 die Konditionen seines Hypothekendarlehens neu prüfte. Vor zehn Jahren hatte er bei einer Onlinebank eine zehnjährige Zinsbindung gewählt und einen Vertrag abgeschlossen, wonach er danach grundsätzlich in einen variablen Zins wechseln sollte. Die Berechnung ergab jedoch, dass der Zinssatz nach der Umstellung bei etwa 1,7% pro Jahr liegen dürfte. Derzeit liegt der Zinssatz für variable Kredite, die etwa für eine Umschuldung genutzt werden können, noch bei rund 1%, der Abstand beträgt also etwa 0,7 Prozentpunkte.

Takashi Shiozawa, Direktor bei MFS, das den Hypothekenvergleichsdienst 'Mogecheck' betreibt, weist darauf hin, dass es nicht selten vorkommt, dass Kreditnehmer nach Ablauf der Festzinsphase mit unerwartet hohen Zinsen konfrontiert werden. Der Hypothekenzins ergibt sich aus dem Abschlag auf den Referenzzinssatz, und dieser Abschlag variiert je nach Vertriebsstrategie der Finanzinstitute und dem Zeitpunkt der Kreditaufnahme. Bei Festzinsmodellen mit Laufzeitbindung senken manche Institute beim Übergang in einen variablen Zins nach Ablauf der Bindung den Abschlag. In einer Phase steigender Referenzzinsen infolge von Zinserhöhungen der Bank of Japan führt dies leicht zu einer stärker als erwarteten Mehrbelastung.

Es gibt zwar auch Institute, die den Abschlag nach Ablauf der Bindung unverändert lassen, dennoch sind die Konditionen in manchen Fällen ungünstiger als bei einem neu aufgenommenen variablen Kredit. Im Vertrag des eingangs erwähnten Angestellten bleibt der Abschlag sowohl während der Bindungsfrist als auch danach bei 1,05 Prozentpunkten unverändert. Bei einer Neuaufnahme eines variablen Kredits bei demselben Institut liegt der Abschlag hingegen bei bis zu 1,41 Prozentpunkten, also deutlich höher. Bei anderen Banken fällt der Abschlag noch größer aus, sodass die Zinslast letztlich höher sein kann als bei jemandem, der von Anfang an einen variablen Kredit aufgenommen hätte.

Umschuldung und Haushaltsplanung prüfen

Nach einer Umfrage der Japan Housing Finance Agency stagniert die Nutzung von Festzinsmodellen mit Laufzeitbindung, etwa mit zehnjähriger Zinsbindung, derzeit. Vor zehn Jahren gab es jedoch Phasen, in denen ihr Anteil über 30% lag. Eine Untersuchung des Sumitomo Mitsui Trust - Mirai Research Institute of Assets unter Kreditnehmern, die seit 2021 eine Hypothek aufgenommen und sich für einen Festzins entschieden hatten, ergab, dass außerhalb der drei großen Metropolregionen und in der Chukyo-Region die Zehnjahresbindung am häufigsten gewählt wurde; auch im Großraum Tokio lag sie fast auf dem Niveau der Vollbindungsmodelle.

Die Forscherin Reina Yano sieht darin auch den Umstand, dass der Abzugszeitraum der Hypothekensteuervergünstigung in der Vergangenheit zehn Jahre betrug. Einige hätten sich daher für eine zehnjährige Bindung entschieden, um während der Steuervergünstigung Zinsschwankungen zu vermeiden und anschließend Sondertilgungen vorzunehmen. Nach zehn Jahren falle jedoch häufig eine Phase zusammen, in der etwa nach Heirat oder Geburt eines Kindes hohe Bildungskosten auf die Haushalte zukämen, sodass Sondertilgungen nicht wie geplant möglich seien.

Nach Daten von MFS zu Umschuldungsinteressenten liegt die verbleibende Laufzeit des aktuellen Darlehens am häufigsten bei '25 bis 26 Jahren'; bei einer Rückzahlungsdauer von 35 Jahren entspricht dies im Wesentlichen dem Zeitpunkt nach rund zehn Jahren. Der Finanzplaner Yasuhiko Fukano vertritt die Ansicht, dass es nicht wenige Menschen gibt, die am Fälligkeitstermin in Panik geraten, weil sie die Zinsregeln nach Ablauf der Festzinsphase nicht ausreichend geprüft haben.

Um die Zinslast zu begrenzen, ist es wichtig, zunächst die Vertragsbedingungen frühzeitig zu prüfen und auf Basis des aktuellen Referenzzinssatzes den nach Ablauf der Festzinsphase geltenden Zinssatz abzuschätzen. Anschließend sollte dieser mit den derzeitigen Umschuldungskonditionen verglichen werden. Laut Shiozawa kann sich eine Umschuldung lohnen, wenn der Unterschied zwischen beiden Bedingungen etwa 0,3% beträgt. Zwar fallen bei einer Umschuldung Gebühren und Kosten für die Eintragung an, doch bei einem ausreichenden Zinsabstand könnte der Effekt der Zinsersparnis überwiegen.

Yano sagt, angesichts der Prüfung und der Umschuldungsformalitäten sei es ratsam, etwa drei Monate vor Ablauf der Festzinsphase mit den Überlegungen zu beginnen. Derzeit steigen die Zinsen für Festzinsmodelle mit Laufzeitbindung und für Vollbindungsmodelle vor den variablen Zinsen. Eine Umschuldung mit dem Ziel, die Zinslast zu senken, richtet sich daher vor allem auf den Wechsel zu variablen Krediten. Auch wenn sich durch eine Umschuldung die kurzfristige Belastung senken lasse, bleibe das Risiko weiter steigender Zinsen bestehen. Die Bank of Japan hatte am 31. Juli signalisiert, dass sie das Tempo der Zinserhöhungen bei Bedarf beschleunigen könnte, weshalb auch eine Überprüfung der Haushaltsführung unverzichtbar sei.

Andererseits gibt es auch die Option, sich zur Vermeidung künftiger Zinsanstiege in ein Festzinsmodell umzuschulden. Allerdings gibt es zunehmend Fälle, in denen Festzinsmodelle mit Laufzeitbindung, etwa mit zehnjähriger Zinsbindung, ein noch höheres Niveau aufweisen als Vollbindungsmodelle. Auch bei Vollbindungsmodellen etabliert sich beim Flaggschiffprodukt Flat 35 der Japan Housing Finance Agency ein Niveau von über 3% pro Jahr. Es ist daher sorgfältig zu prüfen, ob der Haushalt diese Rückzahlungsbelastung tragen kann.

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